上海福虹康养综合体。周楠 摄
日前，中山北二路1497号的原石油大厦商务楼内，已井然有序地进行开业前布置。这座1996年建成、改造前已空置近4年的老楼，即将在9月中旬正式运营，变身为拥有近600张床位的上海福虹康养综合体。
在四平路851号，另一处存量改造项目——原雨花大酒店，同样进入建设收尾阶段。总建筑面积8132平方米的空间，即将变身为“人寿堂雨花颐养院”，可提供270张养老床位，并配套社区长者食堂，供周边社区居民共享。与此同时，虹口区的热带雨林酒店、宝隆宾馆两处存量资源也在同步改建养老机构中。
虹口区老龄化程度居全市首位，60周岁及以上老年户籍人口占比达45.3%。眼下，虹口区全面摸底排查闲置商办楼宇，建立“潜力资源库”，将一批闲置办公楼转型为复合型康养综合体，改建完成后预计可提供养老床位近千张，助力完善“15分钟健康服务圈”。
从“商务楼”到内环最大“康养综合体”
站在中山北二路，很远就可以看到“上海福虹护理院”几个大字。“这里是相连的两幢楼，C栋改造为养老院、D栋改造为福虹护理院，形成集医疗、康养、社区服务于一体的复合型康养综合体。”上海福虹康养综合体运营方负责人余国强说。
这里原先叫石油大厦，地处大柏树商务单元核心区域。由于建设年代较早，建筑设计、功能布局、设备设施逐渐老化。该楼由大庆石油管理局驻上海办事处所有，现由上海康邻养老服务有限公司投资建设运营，建成为民建民营的虹口区标杆性康养机构。
记者看到，楼宇相邻的沿街绿化空间，已升级为中医主题口袋公园。整个康养综合体以“海派文化+中医康养”为核心定位，保留原建筑主体结构，在建筑设计中融入石库门、红砖墙等海派元素，重点优化了内部空间布局。
走进楼内，一、二楼按照二级医院标准打造，设有内科、全科、中医科，康复医学科，外科，皮肤科，临终关怀科等诊室。三、四楼为重症照护区，配有层流净化系统的HDU病房及气切病房。其中，护理院设有400多张床位，养老院有85张。
更引人注目的是那些智能化设备——失能卧床智慧照护区内，引入中车研发的智能二便床、可监测生命体征的智慧床垫、天轨电动移位机。智慧康复照护区内，从评估室到轮椅治疗区，从作业治疗到运动康复，一应俱全。11楼的长者食堂，融入海派文化特色，未来还将对社区开放。
康复医学中心 周楠 摄
记者采访时，遇见87岁的徐阿婆夫妇前来参观。老两口就住在附近，儿子还没退休，“我们年纪大了，独自生活慢慢有点吃力了，想着找一处可以安度晚年的地方。”徐阿婆说，“这里条件蛮好的，工作人员和我说社区食堂还有小炒，儿子过来看我们时也可以一起吃饭。”
余国强介绍，作为内环内目前最大的康养综合体，这里主要针对慢性病患者、术后康复人群、高龄失能及半失能老人，构建“康复护理、长期照护、日常医疗”一站式服务体系。院内配备完备的医疗科室与先进的康复设备，并与多家三甲医院建立医联体合作及双向转诊机制。特别引入人工智能、AR/VR等技术，兼顾照护痛点与精神关怀，打造智慧养老新场景。
其背后，商务楼改造康养机构并非易事。项目从前期拆除、设计到报建落地耗时约两年，其中正式施工建设周期一年多 。“这幢楼原本没有消防登高面。”余国强坦言，“养老机构对消防的要求比商务楼高很多，为此虹口区级工作专班牵头协调，通过调整公共绿化布局、借用毗邻院校场地增设消防登高面，并以会议纪要形式固化解决方案。”
虹口区还创新建立“同步审核、并联审批”机制，由民政部门牵头，联合规资、建管、消防、市场监管、卫健等多部门协同推进，将传统串联审批转为高效并联模式。企业一次性提交材料，各部门现场给出审核意见，通过2次专题会审，解决核心审批难题，大幅缩短审批周期。
上海福虹护理院里的双人间 周楠 摄
长者食堂 周楠 摄
雨花大酒店变身养老院
距离石油大厦约两公里的四平路851号，原雨花大酒店已闲置多年。2024年8月，虹口区民政局启动雨花大酒店原址改建养老机构项目的竞争性磋商。目前由上海人寿堂养老服务有限公司负责运营,人寿堂雨花颐养院即将建成开放。
作为虹口区重点公建民营保基本养老机构，人寿堂雨花颐养院走的是普惠路线。记者看到，这里实行的也是分区管理，搭建完善的分级照护服务体系，以双人间为主，每层楼设有少量单人间。
人寿堂雨花颐养院
其中认知症专属照护专区，配备专业照护团队，针对认知障碍长者的行为特点，提供专属化的陪护与康复干预服务，并结合地域文化打造“鲁迅主题”和“虹口足球场记忆”等特色楼层，通过熟悉的文化元素安抚认知障碍老人 。
由于受区域限制没有室外花园，养老院在B1层设有活动区，涵盖手工、棋牌、歌唱、康养运动、社交互动等日常休闲活动。老人经过申请，步行去和平公园也只有5分钟路程 。
人寿堂雨花颐养院里的双人间
走廊里的可供老人吃饭的区域
一楼设有家门口服务站，社区长者食堂同时对外开放。未来还将增加辅具租赁点。
人寿堂雨花颐养院工作人员介绍，尽管还未建成开放，但凭借市中心优越的地理位置和高性价比，这里每天均有参观咨询，目前已预订出30张床位。
深度老龄化的一种破题方式
虹口区老龄化程度居全市首位。目前全区7000多张床位，入住率约80%，基本满足老人需求，但优质的养老设施依然供给不足。类似石油大厦、雨花大酒店这样的闲置商办楼宇，正好为破解这一难题提供了空间。
从政策层面看，上海已明确“支持存量商办楼宇改造为养老设施，鼓励各区按照床位数量给予一次性补贴”。虹口区将存量资源改造纳入城市更新的整体框架，并由区民政局牵头统筹推进项目建设，创新采用临时改变建筑使用用途模式开展改造。该模式下楼宇原有产权证属性保持不变，建筑产权性质不会发生永久变更，仅通过多部门出具工作联系单，满足项目报建需要。如未来建筑如不再用作养老机构，房屋将恢复原本属性。
虹口区民政局相关负责人介绍，改造并非单纯增加床位数量，更是重点提升区内养老院的服务品质和规范化水平。比如，推动运行10年以上的保基本养老机构打造家庭式生活空间，养老机构双人间床位占比达30%，护理型床位占比达75%；针对老人认知障碍等特殊需求，会加强专区建设标准及护理员专项培训，实现“一院一方案”的精细化改造 。
养老机构的专业队伍，也可以将服务延伸到家庭中。“通过引入专业化、品牌化运营机构，不仅服务机构内老人，更将专业服务延伸至社区日托、家庭照顾床位，形成‘机构-社区-居家’联动的服务网络，让更多居家老人受益。”
那么，存量楼宇转型养老，改造标准如何把握？老旧楼宇的消防、结构安全是底线。记者注意到，这些商务楼宇基本位于市中心，需跨越不少施工与审批协调难点，除了消防问题，还面临原始图纸档案缺失、户外配套空间待优化等现实难题，为此，虹口成立区级层面“存量资源转型养老项目工作专班”，推行多部门联合办公机制。比如，雨花大酒店位于市政主干道旁，管线改造涉及多方审批，施工窗口期受限，历经了多方协调；院内停车不便，也努力盘活周边资源，也依托便捷的公共交通弥补了这一短板 。
运营能力是另一个考验。养老机构的服务质量、人员稳定性、成本控制都需要长期积累。业内人士建议，可探索更多元化的运营模式，如“养老+医疗”“养老+社区服务”，增加收入来源，降低单一床位依赖。
站在城市更新的视角，虹口商务楼宇的转型，提供了一种可复制的思路：把经济结构调整中出现的“空间冗余”，转化为民生保障的“设施增量”。在土地资源极度紧张的上海中心城区，向存量要空间比新建增量，更加迫切可行。
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